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　　近來，租賃市場看似很火，國內(nèi)代表性開發(fā)企業(yè)幾乎全部進(jìn)入，參與的主題也非常多元化，到底這是個(gè)怎樣的市場？哪些城市的租賃市場有機(jī)會(huì)？我們?cè)撛鯓诱_客觀理解租賃市場？

　　市場不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式增長，長三角、珠三角城市將煥發(fā)活力

　　廣州、北京等城市相繼宣布“租購?fù)瑱?quán)”，迅速將租賃市場推向風(fēng)口。火爆背后，租賃紅利并非雨露均沾。國內(nèi)代表性開發(fā)企業(yè)幾乎全部涌入租賃市場，但不是所有城市都有租賃機(jī)會(huì)，事實(shí)上它只屬于重點(diǎn)城市。4個(gè)重要指標(biāo)決定租賃市場是否值得開拓：第一，有持續(xù)人口凈流入，且凈流入人口以年輕人為主；第二，服務(wù)業(yè)占比超過50%，且持續(xù)上升；第三是房價(jià)收入比偏高，交易市場價(jià)格門檻高；第四，租金基數(shù)不高，且上漲空間廣闊。滿足這四大特點(diǎn)的城市，未來將大有活力。根據(jù)目前的第三方數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，租金收入處于30%這個(gè)合理范圍內(nèi)的長三角和珠三角重點(diǎn)城市擁有巨大潛力。

　　政策的鼓勵(lì)是否會(huì)為租賃市場帶來一個(gè)快速爆發(fā)期？針對(duì)這一目前業(yè)內(nèi)普遍關(guān)心的問題，答案或許是否定的。租賃市場是一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的市場，它的內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律是既定的。租賃需求的釋放是穩(wěn)定有節(jié)奏的，原因在于年輕人的支付能力處于相對(duì)穩(wěn)定的水平。以北京市場為例，在北京70%的租房人群是年輕人，租房模式以單間為主，人均租住面積不到20平，且租金支出控制在收入水平的30%以內(nèi)，租金支付能力是租賃市場發(fā)展不可跨越的議題。因此，雖然租賃市場未來發(fā)展空間還是比較樂觀的，但就發(fā)展速度而言，不應(yīng)拿租賃市場與交易市場相提并論。

　　租賃市場并非毫無前途

　　租賃市場有普遍認(rèn)為中國一線城市租金回報(bào)率只有1.5%，處于較低水平，而這將導(dǎo)致租賃市場前途受限。事實(shí)上，一線城市租金回報(bào)率通常高于1.5%，而且是動(dòng)態(tài)的，按照每年8%的速度復(fù)合型增長，五年后的租金回報(bào)率將會(huì)相當(dāng)可觀。與此同時(shí)，房屋轉(zhuǎn)售成本高，變現(xiàn)越來越難，通過買賣房屋來快速獲取回報(bào)難度逐漸加大，這也促使更多房屋將以租賃的形式實(shí)現(xiàn)回報(bào)。

　　任何一個(gè)國家，租賃市場只有20%的房源來自新增開發(fā)，而其主要形式是持有。在如今拆遷成本和供地成本不斷提高的時(shí)代，新增用地應(yīng)供應(yīng)到高品質(zhì)商品房開發(fā)的比例在北、上、深等一線城市中不斷壓縮，新增用地開始更多滿足一線消費(fèi)者的改善需求，因此眾多開發(fā)商紛紛入稟租賃行業(yè)，打起了公寓和租房的生意。然而兩者的核心能力完全不同，租賃運(yùn)營商的核心能力是管理，而開發(fā)商的核心能力是周轉(zhuǎn)。如果要做租賃，則需把它當(dāng)成一個(gè)十年的生意來做，這跟開發(fā)完全不同。租賃強(qiáng)調(diào)的是強(qiáng)運(yùn)營，開發(fā)強(qiáng)調(diào)的是快周轉(zhuǎn)，這是兩者間的本質(zhì)區(qū)別。

　　運(yùn)營服務(wù)才是租賃行業(yè)發(fā)展核心

　　美國機(jī)構(gòu)化運(yùn)營持有或管理的租賃房屋數(shù)量占比超過30％，日本超過80％，而中國尚不足2％。成熟的租賃市場，產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)體系十分完整，房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)租賃信息平臺(tái)服務(wù)、托管服務(wù)、軟件供應(yīng)等各領(lǐng)域均有代表性的企業(yè)。中國亟需培養(yǎng)形成完整的租賃生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。優(yōu)帕克服務(wù)式公寓運(yùn)營相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：事實(shí)上，目前對(duì)于中國的運(yùn)營機(jī)構(gòu)，規(guī)模門檻較高，管理五萬間和三十萬間是完全不同的概念。在運(yùn)營的過程中我們發(fā)現(xiàn)，當(dāng)管理的房間數(shù)量少于1000間時(shí)，公司可以實(shí)現(xiàn)盈利，但是當(dāng)管理的房間數(shù)量超過1000間時(shí)，公司利潤消失了。很多企業(yè)難以突破1萬間門檻，解決規(guī)模擴(kuò)張難題與陷阱要靠系統(tǒng)、靠技術(shù)、靠數(shù)據(jù)、靠互聯(lián)網(wǎng)。租賃運(yùn)營至少需要投入10年的精力。

　　作為國內(nèi)高端公寓租賃行業(yè)的先行者，成立于2002年，優(yōu)帕克憑借在國內(nèi)高端房屋租賃市場的地位與品牌影響力，15年來，始終站高端公寓租賃行業(yè)的市場前沿，不斷提升自身的運(yùn)營能力，優(yōu)化服務(wù)平臺(tái)，為廣大租客構(gòu)建安居的租房生活方式。

　　任何市場上從不缺機(jī)會(huì)，企業(yè)的運(yùn)營與服務(wù)能力則是把握機(jī)會(huì)的關(guān)鍵，優(yōu)帕克服務(wù)式公寓通過堅(jiān)持不懈的努力，很好地詮釋了為租客提供“行所致、家所在”生活理念。

　　隨著國內(nèi)一線城市進(jìn)入存量房時(shí)代，租賃市場紅利期已到來，租金或?qū)⒉粩嗌蠐P(yáng)，真正優(yōu)質(zhì)的公司，則可以通過優(yōu)秀的管理運(yùn)營將價(jià)值最大化。到底誰最后勝出，還沒有明確的答案，誰能破解這個(gè)問題，誰就將成為贏家。